Airbnb-bezettingsgraad: berekenen, vergelijken en verbeteren

De bezettingsgraad is de eerste maatstaf die elke verhuurder in de gaten houdt, en het is ook degene die het vaakst verkeerd wordt geïnterpreteerd. Men berekent hem fout, men vergelijkt hem met een cijfer dat ergens voorbijkwam, en vervolgens verlaagt men de prijs uit reflex. Dit artikel neemt de drie stappen op volgorde: hoe u hem netjes berekent, hoe u hem vergelijkt met uw markt zonder op een vast cijfer te vertrouwen, en welke concrete hefbomen hem echt laten stijgen.

Wat de bezettingsgraad is, en hoe u hem berekent

De bezettingsgraad meet het aandeel van uw beschikbare nachten dat over een periode is geboekt. De formule past op één regel: geboekte nachten gedeeld door beschikbare nachten, het geheel vermenigvuldigd met honderd. Als uw woning in een maand van dertig nachten openstond om te boeken en u er achttien hebt verkocht, is uw bezettingsgraad over die maand zestig procent. Dit voorbeeld is louter illustratief, het dient alleen om de mechaniek vast te zetten.

De valkuil zit in de noemer. Veel verhuurders tellen alle nachten van de kalender mee, ook die ze voor eigen gebruik of voor werken hebben geblokkeerd. Een nacht die u zelf sluit is geen onverkochte nacht, hij hoort niet mee te wegen in de berekening. De juiste noemer zijn de nachten die echt openstonden om te boeken. Naargelang u de geblokkeerde nachten meetelt of niet, kan dezelfde maand twee heel verschillende graden vertonen, vandaar het belang om de regel één keer voorgoed vast te leggen.

Kies ook een coherent venster. Een graad berekend over zeven dagen zegt bijna niets, de ruis overheerst. Een venster van dertig voortschrijdende dagen geeft een nuttige lezing om te sturen, en een jaarvenster dient om periodes onderling te vergelijken door het seizoen glad te strijken. Het verhuurdersdashboard van Airbnb toont een deel van deze cijfers, maar controleer altijd wat het precies in de noemer stopt voordat u een conclusie trekt.

Hem vergelijken met uw markt, zonder een cijfer vast te zetten

Zodra uw eigen graad rond is, is de verleiding groot om hem te toetsen aan een referentiewaarde: men zoekt de goede bezettingsgraad van zijn stad, men botst op een percentage, en men maakt er een doel van. Daar loopt alles mis. Bezettingsgraden variëren enorm naargelang de bron, de stad, de wijk, het seizoen en het type woning. Een cijfer dat u vorig jaar op een blog las, heeft geen enkele reden om dit jaar bij uw situatie te passen.

Een stadsgemiddelde mengt woningen die niets met elkaar te maken hebben: studio's en grote huizen, hartje centrum en periferie, advertenties die het hele jaar open zijn en seizoensverhuur. Uw graad vergelijken met die brij leert u niets. De enige vergelijking die zin heeft, gaat met woningen die echt gelijkwaardig zijn aan de uwe: zelfde type, zelfde capaciteit, zelfde zone, zelfde seizoen. En zelfs dan, behandel het resultaat als een indicatieve marge, niet als een verdict.

Pas ook op met het seizoen. Een graad van vijfenzeventig procent kan uitstekend zijn in februari en teleurstellend in volle zomer, naargelang de markt. Een dalmaand vergelijken met een jaargemiddelde geeft een valse indruk van onderprestatie, en omgekeerd. Kijk altijd naar dezelfde periode bij uw vergelijkbare buren, en controleer de versheid van de gegevens. Een marktgraad van vorig jaar is slechts een historisch ijkpunt, geen doel voor vandaag. Voordat u überhaupt over bezetting praat, verzekert u zich ervan dat uw tarief coherent is: zie onze gids over hoe u de prijs van uw Airbnb goed bepaalt.

Waarom een lage graad niet alleen een prijsprobleem is

Als de kalender leeg blijft, is de eerste reflex om het tarief te verlagen. Maar de prijs is slechts een van de mogelijke oorzaken van een lage bezettingsgraad, en vaak niet de belangrijkste. De bezettingsgraad is een resultaat aan het einde van de keten: opdat een nacht verkocht raakt, moet men eerst uw advertentie zien, vervolgens klikken, en ten slotte boeken. Een blokkering op om het even welke stap doet de graad kelderen, en de prijs raakt maar een deel van het probleem.

Er is om te beginnen de zichtbaarheid. Als uw advertentie niet genoeg in de resultaten wordt getoond, bereiken weinig reizigers haar, en geen enkel tarief compenseert dat. Vervolgens is er de conversie: men ziet u, maar de omslagfoto, de titel of de beoordelingen lokken noch de klik noch de boeking uit. Ten slotte is er de kalender zelf, een te hoog minimumverblijf of een kalender die maar enkele weken openstaat sluit mechanisch nachten af die niemand had kunnen boeken. Om zichtbaarheid en conversie uit elkaar te halen, volgt u de methode van onze diagnose in vijf minuten.

De hefbomen om hem te verbeteren

Hier zijn de vier instellingen die het meest direct op de bezettingsgraad inwerken, in de volgorde waarin het de moeite loont om ze te bekijken.

De prijs ten opzichte van de buren, niet de losse nacht

De reiziger vergelijkt de totaalprijs van een verblijf, kosten inbegrepen, met die van gelijkwaardige advertenties. Voordat u uw basistarief verlaagt, controleert u wat uw totaalprijs oplevert op een typisch verblijf en toetst u die aan woningen die echt vergelijkbaar zijn. Soms klopt de nachtprijs maar blazen de schoonmaakkosten het totaal op, soms is het tarief slecht op het seizoen afgesteld. Om afgestemd te blijven op uw markt, zie ons artikel gewijd aan een concurrerende Airbnb-prijs bepalen.

Het minimumverblijf

Een te lang minimumverblijf sluit nachten af die reizigers voor twee of drie nachten zouden hebben genomen. Omgekeerd kan het openstellen voor één enkele nacht de weinig rendabele korte verblijven en de moeilijk op te vullen kalendergaten doen toenemen. De juiste instelling hangt af van uw markt en uw tolerantie voor schoonmaak: test, meet het effect op de graad, stel bij.

Een kalender die ver van tevoren openstaat

Veel boekingen gebeuren meerdere maanden op voorhand. Een kalender die maar twee maanden openstaat maakt de hele vervroegde vraag onzichtbaar, en ontneemt uw advertentie boekingen die meer vooruitziende buren wegkapen. De kalender twaalf maanden van tevoren open en up-to-date houden verbreedt eenvoudigweg het venster waarin men u kan boeken.

De reactiesnelheid

Snel antwoorden op aanvragen en vragen verhoogt de kans dat een aanvraag in een boeking verandert, en het is een betrouwbaarheidssignaal dat het algoritme observeert. Een ingeschakelde directe boeking, wanneer u er comfortabel mee bent, haalt nog een wrijving weg tussen de reiziger en de bevestiging. Deze instellingen zijn niet zichtbaar in het tarief, maar ze wegen op de graad.

Uw graad op drie weken lezen als bijstuursignaal

De bezettingsgraad is niet alleen een eindafrekening van de maand, het is een signaal dat u onderweg kunt lezen. Een goede gewoonte bestaat erin om, ongeveer drie weken voor een datum, te kijken naar het aandeel nachten dat al voor die periode is geboekt. Als het venster zich normaal vult ten opzichte van uw gewoontes, raak dan niets aan. Als het abnormaal leeg blijft, is het moment om bij te sturen, voordat de nachten onverkoopbaar worden.

Deze lezing op drie weken vermijdt twee symmetrische fouten. De eerste is te vroeg panikeren en nachten verkwanselen die zich sowieso zouden hebben verkocht. De tweede is te laat reageren, wanneer er niet genoeg dagen meer overblijven opdat een prijsverlaging of een aanpassing van het minimumverblijf effect zou hebben. Voordat u het tarief verlaagt, controleert u toch of de dip niet komt van een zichtbaarheids- of conversieprobleem, want in dat geval lost een korting niets op.

Een objectieve audit laten beslissen

Uw graad zelf berekenen en lezen werkt, maar men kijkt altijd naar zijn eigen advertentie met een verhuurdersoog, niet met dat van het algoritme of de reiziger. Weten dat uw graad laag is zegt niet waarom, en het is precies dat punt waarover een externe, becijferde blik beslist.

Daarom hebben we BnBoost gebouwd. De gratis score neemt een minuut, heeft alleen de openbare URL van uw advertentie nodig, en geeft u een totaalscore op honderd plus drie concrete inkijkjes: uw omslagfoto beoordeeld met het te corrigeren punt, een herschrijving van de titel en een herschrijving van uw eerste alinea. De volledige audit voegt daar de benchmark van uw echte buren en een prijsraster aan toe, en zegt waar precies uw rem op de bezetting zit. Hij kost 14,99 euro voor de eerste vijftig verhuurders met de code LAUNCH50.