Is mijn Airbnb-prijs concurrerend: hoe weet u het

"Is mijn prijs goed?" komt steeds weer terug bij verhuurders, en het eerlijke antwoord is: dat raadt u niet, dat controleert u. De juiste prijs is geen rond getal dat u geruststelt, het is een totaalprijs die de vergelijking met uw echte buren doorstaat, op de datum waarop de reiziger zoekt. Dit artikel geeft drie concrete manieren om te weten of u verkeerd geprijsd bent, een rekenvoorbeeld om de gedachten te ordenen, en een methode om te kiezen tussen te duur en te laag zonder zomaar te verlagen.

De juiste prijs is niet de getoonde prijs

De eerste fout is redeneren op uw nachtarief op zichzelf. De reiziger doet dat niet. Wanneer hij door de zoekresultaten scrolt, ziet hij een totaalprijs: uw basistarief vermenigvuldigd met het aantal nachten, plus de schoonmaakkosten en de servicekosten. Het is dat totaal dat hij vergelijkt, van de ene advertentie tot de andere, voor precieze data. Twee woningen kunnen dezelfde nacht tonen en een heel verschillend totaal hebben zodra de kosten erbij komen.

De tweede fout is uzelf vergelijken met het verkeerde ijkpunt. Een stadsgemiddelde zegt niets: het mengt een studio in de rand en een groot centraal appartement, woningen die niet in dezelfde categorie spelen. Uw prijs valt alleen te beoordelen tegenover echte vergelijkbare advertenties, namelijk advertenties die dicht bij de uwe liggen qua buurt, opvangcapaciteit, aantal slaapkamers en niveau van voorzieningen. Het is de mediaan van die kleine groep die als ijkpunt dient, niet een globaal getal noch het tarief van één enkele buur.

Een laatste vaak vergeten punt: de prijs beweegt mee met de tijd. Het juiste tarief voor een dinsdag in november is niet dat van een zaterdag in de zomer, noch dat van een lang weekend. Vragen "is mijn prijs goed?" zonder de periode te preciseren, is als vragen of een jas te warm is zonder het seizoen te noemen.

De 3 manieren om te weten of u verkeerd geprijsd bent

U heeft geen ingewikkeld rekenblad nodig om te beginnen. Drie signalen, samen bekeken, volstaan om te zien of uw prijs hapert en in welke richting.

1. Vergelijk met de mediaanprijs van uw echte vergelijkbare advertenties

Open Airbnb als reiziger, kies een typische datum die u wilt vullen, en lijst vijf tot tien advertenties op die echt dicht bij de uwe liggen. Zelfde buurt, zelfde aantal opgevangen reizigers, zelfde aantal slaapkamers, gelijkwaardig uitrustingsniveau. Noteer hun totaalprijs voor een verblijf identiek aan het uwe, kosten inbegrepen. U krijgt een marge, met een mediaan in het midden. Vergelijk uw eigen totaalprijs met die mediaan: ruim erboven zonder duidelijk voordeel, dan ontmoedigt u de klik; ruim eronder, dan laat u wellicht geld liggen. De valkuil om te vermijden is naar slechts één buur kijken, die zelf verkeerd geprijsd kan zijn.

2. Bekijk uw bezettingsgraad ten opzichte van de stad

Uw bezettingsgraad is een indirecte verklikker. Als die langdurig laag is terwijl u behoorlijke weergaven krijgt, is de prijs een serieuze verdachte: men ziet u, men vergelijkt, men kiest ergens anders. Omgekeerd kan een agenda die zich weken vooraf vult zodra hij opengaat, erop wijzen dat u te laag zit en dat u zou kunnen stijgen zonder boekingen te verliezen. Een belangrijke nuance: de gemiddelde bezettingsgraden per stad variëren sterk van de ene bron tot de andere en van het ene seizoen tot het andere. Neem een percentage dat u ergens vindt niet als een vaststaande waarheid, controleer het op datum en op actuele marktbronnen voordat u er een conclusie uit trekt.

3. Het verschil tussen week en weekend en de seizoensgebondenheid

Een vaste prijs het hele jaar door is bijna altijd een verkeerde prijs. De vraag is niet vlak: de weekends, de schoolvakanties, de lokale evenementen en het hoogseizoen trekken de prijzen omhoog, terwijl rustige nachten doordeweeks of in het laagseizoen om een lager tarief vragen om concurrerend te blijven. Als u op een dinsdag in februari hetzelfde aanrekent als op een zaterdag in de zomer, bent u de helft van het jaar te duur en de andere helft te laag, soms op dezelfde advertentie. Bekijk hoe uw vergelijkbare advertenties hun prijzen moduleren over de kalender, daar verschuilt zich vaak de marge die het makkelijkst terug te winnen is.

Een rekenvoorbeeld, bewust fictief

De onderstaande cijfers zijn puur ter illustratie: ze komen uit geen enkele echte stad noch uit enige BnBoost-data, ze dienen alleen om de redenering te tonen. Stel u een studio voor waarvan de echte vergelijkbare advertenties, op een bepaald weekend, rond de 80 tot 110 euro per nacht draaien, met een mediaan op 95. Onze verhuurder toont 100 per nacht, wat binnen het richtgetal lijkt te vallen. Behalve dat zijn schoonmaakkosten 50 bedragen, tegenover gemiddeld 25 bij de buren. Over twee nachten komt zijn totaalprijs uit op 250, daar waar de mediaan van de vergelijkbare advertenties eerder rond 215 uitkomt. De reiziger ziet niet "100 per nacht", hij ziet een verblijf dat 15 % duurder is dan de andere, en hij klikt ergens anders.

De reflex zou zijn het basistarief te verlagen. Maar in dit fictieve voorbeeld is de echte hefboom het gewicht van de schoonmaakkosten, niet de nacht. De schoonmaak terugbrengen tot een niveau vergelijkbaar met de markt lijnt de totaalprijs uit zonder het getoonde tarief aan te raken, dat correct bleef. Precies daarom moet u redeneren in totaalprijs en in echte vergelijking: de juiste correctie is bijna nooit degene die u raadt door naar uw nachtarief alleen te kijken.

Te duur of te laag, hoe te kiezen

Zodra de drie signalen samengebracht zijn, wordt de diagnose eenvoudig. U bent waarschijnlijk te duur als uw totaalprijs de mediaan van uw vergelijkbare advertenties duidelijk overschrijdt, als uw weergaven behoorlijk zijn maar de boekingen niet volgen, en als u geen duidelijk voordeel heeft om het verschil te rechtvaardigen (uitzonderlijk uitzicht, voorziening ver boven het gemiddelde, duidelijk betere recensies). In dat geval bestaat de correctie niet noodzakelijk uit het tarief kapotmaken: begin bij de totaalprijs, dus bij de kosten, en pas dan de nacht aan als het verschil aanhoudt.

U bent waarschijnlijk te laag als uw agenda zich heel snel vult, weken vooraf, zodra u de data opent, en als u onder de mediaan blijft zonder reden. In stappen stijgen, terwijl u het effect op de boekingen in de gaten houdt, is beter dan een bruuske verhoging. Houd in gedachten dat een abnormaal lage prijs niet alleen koopjesjagers aantrekt: het kan wantrouwen wekken en de gepercipieerde kwaliteit van uw woning verlagen, bovenop het feit dat het uw inkomsten voor niets aanvreet.

En als de signalen tegenstrijdig zijn, raak dan niet eerst aan de prijs. Een lage bezetting met weinig weergaven is geen prijsprobleem, het is een probleem van zichtbaarheid of conversie. Voordat u in tarieven redeneert, maak de schifting met onze diagnose in 5 minuten die scheidt wat onder zichtbaarheid, conversie en prijs valt.

Heeft u een tool voor dynamische prijsstelling nodig

Wanneer men het belang van seizoensgebondenheid ontdekt, denkt men al snel aan tools voor dynamische prijsstelling die het tarief elke dag aanpassen aan de vraag. Ze hebben een echt nut, vooral als u meerdere woningen of een sterk seizoensgebonden markt beheert: ze volgen de vraag in uw plaats en voorkomen dat u een lang weekend of een evenement vergeet. Maar ze zijn niet magisch. Een prijsstellingstool steunt op vergelijkbare advertenties en regels; als uw advertentie van bij aanvang slecht gepositioneerd is (zwakke foto's, generieke titel, te hoge schoonmaakkosten), zal hij een prijs optimaliseren die hoe dan ook slecht convergeert.

De logische volgorde is dus: eerst weten waar u zich bevindt tegenover uw echte buren en corrigeren wat uw totaalprijs naar beneden haalt, en pas daarna automatiseren. Voor de grondmethode, van het lezen van de vergelijkbare advertenties tot de modulatie seizoen per seizoen, zie onze volledige gids om de prijs van uw Airbnb goed te bepalen.

Hoe BnBoost uw prijs situeert tegenover de buren

Deze vergelijking met de hand maken is mogelijk, maar lang en makkelijk te vertekenen: men neigt ertoe de buren te kiezen die ons goed uitkomen. Het is dat werk dat BnBoost automatiseert. De gratis score neemt een minuut, heeft alleen de publieke URL van uw advertentie nodig, en geeft u een totaalscore op 100 plus drie concrete inkijkjes: uw omslagfoto met een cijfer en het te corrigeren punt, een herschrijving van de titel en een herschrijving van uw eerste paragraaf. Het is een eerlijk vertrekpunt over de algemene toestand van de advertentie.

De benchmark van de buren en het tariefrooster maken op hun beurt deel uit van de volledige audit, niet van de gratis versie. De volledige audit beoordeelt de 20 dimensies en voegt eraan toe wat echt dient om de prijs te beslechten: de benchmark van uw echte buren (vergelijkbare advertenties, mediaanprijs, bezetting) en een tariefrooster over twaalf maanden dat uw tarief maand per maand tegenover de markt situeert. Dat is wat precies antwoordt op "ben ik te duur of te laag, en wanneer?". Hij kost 14,99 euro voor de eerste vijftig verhuurders met de code LAUNCH50.