Kortetermijnverhuur in 2026: registratie, regels en fiscaliteit (Frankrijk en België)

Kortstondig verhuren is geen vrij speelveld meer. Tussen het registratienummer voor toeristische gemeubileerde verhuur, de regel van 120 dagen, de fiscaliteit en, in België, verschillende procedures naargelang het Gewest, tasten veel verhuurders in het duister. Dit artikel overloopt de grote lijnen, blijft bewust voorzichtig met cijfers, en verwijst u bij elke stap naar de officiële bron die voor uw geval bindend is.

Registreren: het nummer voor toeristische gemeubileerde verhuur (Frankrijk)

In Frankrijk is het registratienummer voor veel advertenties voor kortetermijnverhuur een verplichte stap geworden. Het idee is eenvoudig: voordat u uw woning als toeristisch gemeubileerd logies verhuurt, meldt u die aan, kent de administratie u een registratienummer toe (een identificatie met dertien cijfers), en dat nummer moet vervolgens in uw advertentie op Airbnb, Booking of Abritel staan. Het dient om de woning te identificeren en om gemeenten toe te laten de verhuuractiviteit op hun grondgebied op te volgen.

De procedure verloopt naargelang uw gemeente. In veel gemeenten gebeurt ze via een onlineprocedure; elders kan ze nog rechtstreeks aan het gemeentehuis. De nationale regel neigt naar een veralgemening van de registratie, gedragen door de wet van 19 november 2024, vaak de loi Le Meur genoemd, die het kader voor toeristische gemeubileerde verhuur aanscherpt. De timing en de precieze modaliteiten van die veralgemening blijven evolueren, dus de juiste reflex blijft om op service-public.gouv.fr en bij uw gemeentehuis te controleren wat vandaag bij u van toepassing is, in plaats van te vertrouwen op een datum die u elders hoorde.

Waarom dat nummer in de advertentie vermelden, los van de verplichting? Omdat een advertentie zonder nummer terwijl de gemeente het vereist door het platform kan worden verwijderd, en omdat een vermeld nummer ook een teken van degelijkheid is voor zowel de reiziger als het algoritme: het is een extra ingevuld veld, een vollediger advertentie. Daar komen we aan het einde van het artikel op terug.

Hoofdverblijfplaats: de regel van 120 dagen (Frankrijk)

Als de woning die u kortstondig verhuurt uw hoofdverblijfplaats is, dat wil zeggen de woning die u het grootste deel van het jaar bewoont, geldt een limiet op het aantal nachten dat u mag verhuren. De nationale referentielimiet bedraagt 120 dagen per jaar. Daarboven valt u buiten het kader van de eenvoudige verhuur van de hoofdverblijfplaats en komen andere verplichtingen in het spel.

Belangrijk punt: dat plafond ligt niet overal op hetzelfde niveau vast. De regelgeving laat een gemeente toe, vooral in zones met krapte op de woningmarkt, om die drempel onder de 120 dagen te verlagen. Met andere woorden, het cijfer dat voor u geldt hangt af van uw gemeente, niet alleen van de nationale wet. Een tweede verblijf valt niet onder hetzelfde regime als de hoofdverblijfplaats en is onderworpen aan aparte regels.

Voordat u uw seizoen plant, controleert u dus twee zaken bij uw gemeentehuis: de dagdrempel die werkelijk bij u van toepassing is, en de eventuele verplichtingen rond bestemmingswijziging die in grote steden en gespannen zones kunnen bestaan. Het is het soort lokaal detail dat geen enkel algemeen artikel in uw plaats kan beslissen.

Uw inkomsten aangeven: de grote lijnen (Frankrijk)

Wat de belastingen betreft, worden de inkomsten uit gemeubileerde verhuur aangegeven als bedrijfs- en handelswinsten (BIC), en niet als onroerende inkomsten. De meeste particuliere verhuurders vallen onder het statuut van niet-professionele gemeubileerde verhuurder, het bekende LMNP. Vanaf daar bestaan twee belastingregimes naast elkaar.

Het eerste is de micro-BIC. Dat is het eenvoudigste regime: u geeft uw ontvangsten aan en de administratie past een forfaitaire aftrek toe die geacht wordt uw kosten te dekken, zonder dat u ze hoeft te detailleren. Het is bedoeld voor activiteiten waarvan de ontvangsten een bepaalde drempel niet overschrijden. Het tweede is het reële regime: u trekt uw werkelijke kosten af en u kunt het pand en het meubilair afschrijven, ten koste van een veeleisendere boekhouding. Afhankelijk van uw kostenniveau kan het ene duidelijk voordeliger zijn dan het andere.

We geven hier bewust geen aftrekpercentage of becijferde drempel, want die waarden zijn recent gewijzigd en blijven van jaar tot jaar bijgesteld worden, onder meer naargelang het logies geklasseerd is of niet. Een verouderd cijfer noemen zou misleidend zijn. Voor het exacte tarief dat op uw inkomsten van toepassing is, en om te weten welk regime u moet kiezen, raadpleegt u het geldende tarief op impots.gouv.fr of maakt u de balans op met een boekhouder. Het is een van de zeldzame onderwerpen waar het advies van een professional zichzelf vaak vanzelf terugbetaalt.

België: een registratie per Gewest

In België bestaat er geen enkele nationale regel voor kortetermijnverhuur. Toeristisch logies is een gewestelijke bevoegdheid, wat betekent dat Brussel, Wallonië en Vlaanderen elk hun eigen kader, hun eigen procedure en hun eigen registratienummer hebben. Het eerste wat u moet doen is dus bepalen in welk Gewest uw pand ligt, en daarna het overeenkomstige officiële portaal volgen. Wat in Brussel waar is, is dat niet noodzakelijk in Vlaanderen.

In Brussel is de uitbating van een toeristisch logies onderworpen aan een voorafgaande registratie bij de gewestelijke administratie, met voorwaarden waaraan u moet voldoen voordat u reizigers kunt ontvangen. De stappen en de bewijsstukken worden beschreven op het gewestelijke portaal voor economie en werkgelegenheid van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

In Vlaanderen steunt het kader op het decreet over de toeristische logies (het Logiesdecreet). Elk logies moet worden aangemeld bij Toerisme Vlaanderen, dat een registratienummer aflevert dat op de advertentie moet staan. De modaliteiten en het aanmeldingsportaal zijn toegankelijk op de website van Toerisme Vlaanderen.

In Wallonië is het kader hertekend met de nieuwe Waalse Toerismecode, en de registratie van het logies verloopt voortaan bij Tourisme Wallonie. Ook hier gelden voorwaarden (onder meer op het vlak van brandveiligheid) en wordt de exacte procedure beschreven op het officiële gewestelijke portaal. We blijven bewust algemeen en geven geen precies boetebedrag voor België: de bronnen verschillen naargelang het Gewest en de periode, en een fout cijfer zou erger zijn dan helemaal geen cijfer. Raadpleeg het gewestelijke portaal dat u aanbelangt voor de toepasselijke sancties.

Wat dit verandert voor uw advertentie

Los van de naleving hebben deze regels een rechtstreeks effect op de gepercipieerde kwaliteit van uw advertentie. Een vermeld registratienummer, een volledige pagina, actuele informatie: het zijn extra ingevulde velden, en een volledige advertentie wordt beter behandeld door het algoritme en geeft de reiziger meer vertrouwen. Omgekeerd loopt een advertentie waaraan het door de gemeente vereiste nummer ontbreekt in het slechtste geval het risico door het platform te worden verwijderd. Naleving en prestatie staan niet tegenover elkaar, ze gaan in dezelfde richting.

Dat is de invalshoek waarmee wij u kunnen helpen, en alleen die. De BnBoost-audit is geen juridische dienst en zegt u niet of u in orde bent: daarvoor zijn er de officiële bronnen hierboven en, indien nodig, een professional. Wat de audit wel doet, is de volledigheid en de kwaliteit van uw advertentie meten. De gratis score neemt een minuut, heeft alleen de publieke URL van uw advertentie nodig, en geeft u een globale score plus drie concrete previews: uw omslagfoto met een cijfer, een herschreven titel en een herschrijving van uw eerste paragraaf. De volledige audit beoordeelt de twintig dimensies van de advertentie, waaronder de volledigheid van de velden, en toont u waar uw verbeterruimte precies ligt.

Als uw advertentie niet meer boekt zoals voorheen, is de regelgeving zelden de enige oorzaak. Om het onderscheid te maken tussen een zichtbaarheidsprobleem en een conversieprobleem, lees onze diagnose in 5 minuten.