Location courte durée 2026 : règles et 120 jours

Louer en courte durée n'est plus un terrain libre. Entre le numéro d'enregistrement des meublés de tourisme, la règle des 120 jours, la fiscalité et, en Belgique, des procédures différentes selon la Région, beaucoup d'hôtes avancent dans le flou. Cet article fait le tour des grandes lignes, en restant volontairement prudent sur les chiffres, et en vous renvoyant à chaque étape vers la source officielle qui fait foi pour votre cas.

S'enregistrer : le numéro de meublé de tourisme (France)

En France, le numéro d'enregistrement est devenu le passage obligé pour beaucoup d'annonces de courte durée. L'idée est simple : avant de louer votre logement en meublé de tourisme, vous le déclarez, l'administration vous attribue un numéro d'enregistrement (un identifiant à treize chiffres), et ce numéro doit ensuite figurer dans votre annonce sur Airbnb, Booking ou Abritel. Il sert à identifier le logement et à permettre aux communes de suivre l'activité de location sur leur territoire.

La démarche se fait selon votre commune. Dans beaucoup de communes, elle passe par une téléprocédure en ligne ; ailleurs, elle peut encore se faire directement en mairie. La règle nationale tend vers une généralisation de l'enregistrement, portée par la loi du 19 novembre 2024 souvent appelée loi Le Meur, qui renforce l'encadrement des meublés de tourisme. Le calendrier et les modalités précises de cette généralisation continuent d'évoluer, donc le bon réflexe reste de vérifier sur service-public.gouv.fr et auprès de votre mairie ce qui s'applique aujourd'hui chez vous, plutôt que de vous fier à une date entendue ailleurs.

Pourquoi renseigner ce numéro dans l'annonce, au-delà de l'obligation ? Parce qu'une annonce sans numéro alors que la commune l'exige peut être retirée par la plateforme, et parce qu'un numéro renseigné est aussi un signal de sérieux pour le voyageur comme pour l'algorithme : c'est un champ rempli de plus, une annonce plus complète. Nous y revenons en fin d'article. Pour le détail (les formats du numéro, la déclaration, les sanctions et la généralisation au 20 mai 2026), voyez notre article dédié au numéro d'enregistrement du meublé de tourisme.

Résidence principale : la règle des 120 jours (France)

Si le logement que vous louez en courte durée est votre résidence principale, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année, une limite s'applique au nombre de nuits que vous pouvez louer. La limite nationale de référence est de 120 jours par an. Au-delà, vous sortez du cadre de la simple location de résidence principale et d'autres obligations entrent en jeu.

Point important : ce plafond n'est pas figé partout au même niveau. La réglementation permet à une commune, en particulier dans les zones où le logement est tendu, d'abaisser ce seuil en dessous de 120 jours. Autrement dit, le chiffre qui vaut pour vous dépend de votre commune, pas seulement de la loi nationale. Une résidence secondaire ne relève pas du même régime que la résidence principale et obéit à des règles distinctes.

Avant de planifier votre saison, vérifiez donc deux choses auprès de votre mairie : le seuil de jours réellement applicable chez vous, et les éventuelles obligations de changement d'usage qui peuvent exister dans les grandes villes et les zones tendues. C'est le genre de détail local qu'aucun article général ne peut trancher à votre place.

90 ou 120 jours : quelle règle s'applique vraiment ?

Beaucoup d'hôtes cherchent « la règle des 90 jours » et repartent avec une information qui ne correspond pas à leur situation. En France, la limite nationale de référence pour la location d'une résidence principale en courte durée est de 120 jours par an, pas 90. Le chiffre de 90 jours que l'on croise souvent vient d'ailleurs : d'une autre ville ou d'un autre pays, parfois d'une limite fixée localement.

C'est justement le point à retenir. Une commune peut abaisser le seuil sous les 120 jours dans les zones où le logement est tendu, et le nombre exact qui vous concerne dépend de là où se trouve votre bien. Voir « 90 jours » quelque part ne veut donc pas dire que ce chiffre s'applique chez vous, ni l'inverse.

Avant de bloquer votre calendrier sur un chiffre lu en ligne, vérifiez le plafond réellement en vigueur pour votre commune auprès de votre mairie et sur service-public.gouv.fr. C'est le seul endroit où la réponse vaut pour votre cas.

Déclarer ses revenus : les grandes lignes (France)

Côté impôts, les revenus tirés d'une location meublée se déclarent au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. La plupart des hôtes particuliers relèvent du statut de loueur en meublé non professionnel, le fameux LMNP. À partir de là, deux régimes d'imposition coexistent.

Le premier est le micro-BIC. C'est le régime le plus simple : vous déclarez vos recettes et l'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir vos charges, sans que vous ayez à les détailler. Il s'adresse aux activités dont les recettes ne dépassent pas un certain seuil. Le second est le régime réel : vous déduisez vos charges effectives et vous pouvez amortir le bien et le mobilier, au prix d'une comptabilité plus exigeante. Selon votre niveau de charges, l'un peut être nettement plus avantageux que l'autre.

Nous ne donnons volontairement pas ici de pourcentage d'abattement ni de seuil chiffré, car ces valeurs ont bougé récemment et continuent d'être ajustées d'une année sur l'autre, notamment selon que le meublé est classé ou non. Citer un chiffre périmé induirait en erreur. Pour le barème exact qui s'applique à vos revenus, et pour savoir quel régime choisir, référez-vous au barème en vigueur sur impots.gouv.fr ou faites le point avec un comptable. C'est l'un des rares sujets où le conseil d'un professionnel se rembourse souvent tout seul.

Les nouvelles règles : ce que change la loi Le Meur

Si vous cherchez les nouvelles règles sur les locations de courte durée, le texte de référence en France est la loi du 19 novembre 2024, souvent appelée loi Le Meur. Elle renforce l'encadrement des meublés de tourisme et donne aux communes plus de leviers pour réguler l'activité sur leur territoire.

Dans les grandes lignes, elle va vers une généralisation de l'enregistrement, donne aux communes davantage de marge pour fixer des quotas ou abaisser le plafond de nuits, et touche aussi au traitement fiscal des meublés de tourisme. Les modalités précises et leur calendrier d'entrée en vigueur continuent d'être ajustés par décrets, donc nous ne citons pas ici de date ni de pourcentage qui pourrait être déjà dépassé.

Pour savoir ce qui s'applique concrètement à votre bien cette année, le bon réflexe reste le même : partir de la source officielle plutôt que d'un récapitulatif, et confirmer auprès de votre mairie.

Belgique : un enregistrement par Région

En Belgique, il n'existe pas de règle nationale unique pour la location courte durée. L'hébergement touristique est une compétence régionale, ce qui veut dire que Bruxelles, la Wallonie et la Flandre ont chacune leur propre cadre, leur propre procédure et leur propre numéro d'enregistrement. La première chose à faire est donc d'identifier la Région où se trouve votre bien, puis de suivre le portail officiel correspondant. Ce qui est vrai à Bruxelles ne l'est pas forcément en Flandre.

À Bruxelles, l'exploitation d'un hébergement touristique est soumise à un enregistrement préalable auprès de l'administration régionale, avec des conditions à remplir avant de pouvoir accueillir des voyageurs. Les démarches et les justificatifs sont décrits sur le portail régional de l'économie et de l'emploi de la Région de Bruxelles-Capitale.

En Flandre, le cadre repose sur le décret sur les hébergements touristiques (le Logiesdecreet). Tout hébergement doit être déclaré à Toerisme Vlaanderen, qui délivre un numéro d'enregistrement à faire figurer sur l'annonce. Les modalités et le portail de déclaration sont accessibles sur le site de Toerisme Vlaanderen.

En Wallonie, le cadre a été refondu avec le nouveau Code wallon du Tourisme, et l'enregistrement de l'hébergement se fait désormais auprès de Tourisme Wallonie. Là encore, des conditions s'appliquent (notamment en matière de sécurité-incendie) et la procédure exacte est décrite sur le portail officiel régional. Nous restons volontairement généraux et n'indiquons pas de montant d'amende précis pour la Belgique : les sources divergent selon la Région et la période, et un chiffre erroné serait pire que pas de chiffre du tout. Reportez-vous au portail régional qui vous concerne pour les sanctions applicables. Pour le détail région par région (Bruxelles, Wallonie, Flandre), voyez notre article dédié à l'enregistrement d'une location courte durée en Belgique.

Lois régionales et réglementation européenne

Une chose revient dans presque tous les cas : les règles qui vous engagent sont souvent locales ou régionales, pas seulement nationales. En France, ce sont les communes qui ajustent le seuil de nuits et les obligations de changement d'usage. En Belgique, comme vu plus haut, l'enregistrement dépend entièrement de la Région. Chercher « lois régionales sur les locations de courte durée » est donc le bon réflexe : c'est à ce niveau que se joue votre situation réelle.

Au-dessus, une réglementation européenne se met aussi en place. Le règlement (UE) 2024/1028 sur la collecte et le partage de données des locations de courte durée prévoit un cadre commun : un numéro d'enregistrement pour les hôtes et un partage d'informations entre les plateformes et les autorités. Il entre en application de façon progressive. Là encore, nous restons prudents sur les échéances exactes et vous renvoyons aux sources officielles, qui font foi.

Ce que ça change pour votre annonce

Au-delà de la conformité, ces règles ont un effet direct sur la qualité perçue de votre annonce. Un numéro d'enregistrement renseigné, une page complète, des informations à jour : ce sont des champs remplis de plus, et une annonce complète est mieux traitée par l'algorithme et plus rassurante pour le voyageur. À l'inverse, une annonce à laquelle il manque le numéro exigé par la commune risque, dans le pire des cas, d'être retirée par la plateforme. La conformité et la performance ne s'opposent pas, elles vont dans le même sens.

C'est l'angle sur lequel nous pouvons vous aider, et seulement celui-là. L'audit BnBoost n'est pas un service juridique et ne vous dit pas si vous êtes en règle : pour ça, il y a les sources officielles ci-dessus et, au besoin, un professionnel. Ce que l'audit fait, c'est mesurer la complétude et la qualité de votre annonce. Le score gratuit prend une minute, n'a besoin que de l'URL publique de votre annonce, et vous donne un score global plus trois aperçus concrets : votre photo de couverture notée, une réécriture de titre et une réécriture de votre premier paragraphe. L'audit complet, lui, note les vingt dimensions de l'annonce, dont la complétude des champs, et vous montre où se situe précisément votre marge de progression.

Si votre annonce ne se réserve pas comme avant, la réglementation est rarement la seule cause. Pour faire le tri entre un problème de visibilité et un problème de conversion, voyez notre diagnostic en 5 minutes.